Kupno mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?



Kupno mieszkania na wynajem - czy to się jeszcze opłaca?



Rynek mieszkaniowy w naszym kraju uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje mnie do sytuacji panującej w krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje mnie od kilkuset tysięcy do kilku milionów mieszkań. Bądź to znaczy, że nabycie mieszkania na wynajem wydaje się być dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Asortyment nieruchomości



Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy zainicjować od wyboru nieruchomości. Pierwszym krokiem będzie określenie tegoż co i gdzie zechcemy kupić. nieruchomości na najem tu nie tylko apartamentu mieszkalnego, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach blokuje się głównie do budynków, dlatego w dalszej frakcji tekstu skupimy się naturalnie na nich. Jednak decyzja na temat, że chcemy zakupić mieszkanie to jeszcze nie wszystko. Innym rynkiem istnieją duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz czy Kielce. Ceny nieruchomości przy Warszawie mogą być poniekąd kilkukrotnie wyższe niż w mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środku Warszawy może kosztować mniej więcej 8 000 - 10 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego pubu będzie to więc co najmniej ćwierć miliona złotych. Zbyt te same pieniądze po mniejszych miastach możemy nabyć dwa, a niekiedy chociażby trzy lokale o podobnej powierzchni. W poszczególnych miastach również występują czasem ogromne różnice w cenach barów. Wspomniana wcześniej kawalerka po centrum Warszawy będzie miała inną cenę niż tego typu sam lokal położony dzięki obrzeżach miasta - na Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości niejednokrotnie podkreślają, że najważniejsze tuż przy zakupie nieruchomości są 4 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i kolejny raz lokalizacja. Z innej strony mniejsze miasta oferują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a następnie dzielnicy to już nie zaakceptować lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór lokalu. Najchętniej wynajmowane są domu dwupokojowe i kawalerki, chociaż w miastach studenckich atrakcyjnym rozwiązaniem jest też wynajem mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę czy na raty?



Inwestowanie przy nieruchomości na wynajem przeważnie odbywa się na jeden z dwóch sposobów. Albo siedziba kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbyt pomocą kredytu hipotecznego. W niniejszym pierwszym przypadku mieszkanie ma stanowić ochronę kapitału, a pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jak odsetki od lokaty kretytowej. W wypadku zakupu za debet inwestycja ma charakter bardziej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może powiększyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się przecież zainwestowanie o sporo mniejszej kwoty niż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej w takiej sytuacji wystarczy jak najmniej 10% wkładu swojego oraz drugie tyle dzięki koszty okołokredytowe i nieduży remont lokalu. Różnicę odczuwać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w przypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z wsparciem kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest nieskomplikowana - jeśli skorzystamy wraz z pomocy banku, nie musimy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu za 100 000 złotych używane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 zł. Nawet po uwzględnieniu nakładów pieniężnych kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Metoda kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o selekcji lokalu została już zakończona, czas na procedury kredtyu. Warto się do nich przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich spraw w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzech miesiące. W tym okresie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody i informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie zaakceptować będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo ma możliwość ona się dość w dużym stopniu różnić w zależności od momentu potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaplanować sobie w budżecie kwotę w wysokości około 10% na poczet wszystkich kosztów związanych z finalizacją transakcji. A będą to koszty prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, koszty ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony przy kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata przy agencji nieruchomości, 2% podatku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą stać się dość sporym kosztem przy zakupie nawet nieznacznego lokalu na wynajem.

Odnowienie nieruchomości przeznaczonej na najem



Po sfinalizowaniu transakcji nadchodzi zrodlo czas na kolejną uchwałę: czy lokal remontować, bądź od razu przeznaczyć w wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się być ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, że od razu nieruchomości w rzeszowie pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające w spłatę raty kredytowej. Jednakże czasem lepiej z tym zaczekać i wykonać niewielki bądź nawet całkiem spory remont lokalu. Jeśli mieszkanie tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy wykonać remont kapitalny. To koszt około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek naszej kwoty. Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając każde opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem takowym samym, jak wszystkie odmienne i najemcy wynajmują nie tylko portfelem, ale też i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym i dobrze wyposażone szybciej znajdują najemców niż takie tylko mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są także czynsze w lokalach według remoncie. Czy więc wyremontować lokal? Wszystko zależy od czasu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Niektórzy wybierają mieszkania w których konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilku nowych mebli. Dla pozostałych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania przy stanie do remontu wspaniałego i wykonanie wymiany wszystkich elementów lokalu. To drugie rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę praktyczną o stanie wszystkich partii lokalu - od podłóg po dach. I chociaż kosztuje sporo pieniędzy, daje szansę na uniknięcie w przyszłości wydatków na nieprzewidziane awarie czy też dzięki sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. Zaś w połączeniu z wyższym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie przybywa się dla wielu jednostek idealnym wyborem inwestycyjnym.

Najem mieszkania: samodzielnie czy poprzez pośrednika?



W Polsce dominują trzy rozwiązania związane z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco niższą popularnością cieszą się posługi najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych firm zarządzających lokalami na wynajem. Biura nieruchomości oferują przeważnie opcję jedynie jednorazowego odnalezienia najemcy, za co pobierają prowizję w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość ogromny koszt i może stać się ponoszony często, jeśli najemcy dostosowują się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm zarządzających nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową cena miesięcznego czynszu dokonują wszelkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najkorzystniejsze dla osób inwestujących na dużą skalę lub mających mieszkania na wynajem po mieście (miastach) w jakim nie mieszkają. Dojazd spośród Warszawy do Radomia na kilkusetzłotowy czynsz czy w okresową kontrolę może zjeść olbrzymią część przychodów i zabrać wiele czasu. Usługi firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h dzięki dobę przez 7 dzionki w tygodniu, bez potrzeby samodzielnego angażowania się przy naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest doskonałe dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kilkunastu procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pewność, że wynajmowane lokale będą w dobrych rękach.

Zarobki, wydatki i podatki



Na koniec przyjrzyjmy się wciąż przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie jedynie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania umowy przez najemcę lub równoczesne opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy też o kosztach. O jak wiele czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszelkie opłaty za media najczęściej bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu hipotecznego ponosi właściciel. Po zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za urządzenie AGD czy meble. Ogromnym kosztem dla właściciela lokalu będą też okresowe pomocniki mieszkania. Wszystkie te koszty nie są pokryte przez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W poniektórych sytuacjach mogą one znamiennie przewyższyć miesięczne przychody z tytułu najmu lokalu. Zaś pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Ma możliwość to być podatek prawidłowy ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej funkcjonowania gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od zerknij na strone internetowa wszystkich przychodów. Sam wybór postaci opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część wyjść daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest z kolei najprostszy, lecz nie pozwala na obniżenie istoty opodatkowania ani trochę. Każdy wybór wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i może spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Biorąc pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań na wynajem, nie warto szczędzić czasu i pieniędzy na zdobywaniu wiedzy, a rada księgowej powinna być wybraną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest po Polsce coraz popularniejszym pomysłem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie jest wysoka i przy dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy w miastach poza swoim pomieszczeniem zamieszkania, rynek lokali ta strona w wynajem powinien się rozwinąć w najbliższych latach po dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele do nadrobienia za państwami Świata Zachodniej, a sam rynek najmu musi wyjść wraz z szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane w taki sposób, by dwie strony umowy były właściwie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań Bonusy gwarancję najmu i dobre zwroty spośród inwestycji, a wynajmującym ochrona życia i zdrowia umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu swoim obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *